死战9个多小时，竞价超240轮，2月25日，广州河汉区马形貌块过程热烈竞拍后，最终以高达236亿元的总价成交，由越秀集团顺利竞得，折合楼面价约8.5万元/日常米。
这场面，广州土拍商场如实久违了，业内东谈主士觉得马形貌块火热的交游和梦想的成交价钱，有望为行将到来的“三月小阳春”加多信心。而在这9个多小时的死战中，土拍“牌桌上”的8家企业也展现出各式不同的面庞。
竞价现场的硝烟
先望望牌桌上齐有谁？688号保利、828号越秀、888号珠实、88号招商、806号华润、198号广州城投、510号广州地铁、767号广州建筑。这亦然比年来土拍商场参与房企最多的一次。
第一个入手的是510号广州地铁，看成比年在房地产限制跑出来的黑马，近几年来，广州地铁顺利互助打造了如耀胜新寰宇广场、琶洲南TOD，孤苦打造了江玥上城、珑璟台、珑岄上城、珑曜上城等多个形貌。
806号华润紧随自后，828号越秀也不甘平安。一分钟多的期间，就迎来了8轮报价。到了上昼十点半，报价照旧来到38轮，总价冲破193亿元。
你一手我一手，“马场大战”愈发热烈。从上昼10点驱动至11点，共有59轮报价，其时报价已高达198亿元，成为本年迄今搁置总价最高的地块。
下昼两点多，马形貌块土拍出价冲突了214亿元，折合住宅楼面价约75746元/日常米，楼面单价已卓绝琶洲越秀华樾（75670元/㎡），加冕广州史上最高楼面单价。
如若只看“牌面”，688号保利似乎最有底气：2025年拿下的南边面粉厂地块（即保利玥玺湾形貌）就在不远方，往日开盘本日就创下106亿元的销售额。手持同板块的操盘教学和订价权，保利的算盘打得很响，若马场再入囊，悉数这个词珠江新城东区的言语权，就牢牢攥在手里了。
开拍前，保利方面就曾汇报南边+记者，“有实力共谋发展，会积极参与这次土拍”。
806号华润的心想简略藏得更深一些。从深圳湾到白鹅潭，华润擅长的是“交易+住宅”的连片开采，况且一作念便是片区的主导者。而在马形貌块的出让要求里藏着这么一条硬见地：须缔造计容建筑面积不低于4.5万日常米的国外著名五星级货仓以及同品牌货仓式公寓，总投资不低于60亿元，建成运营后6年内，销售孝顺累计不低于300亿元。
看起来，这几乎便是给华润量身定制的“脚本”。万象城需要一个高端的舞台，马形貌块正好也需要一个懂交易的操盘手。然而咫尺华润在广州番禺万博、荔湾白鹅潭齐在松懈布局，还有几许余钱留给马场呢？
828号越秀却是另一种心态。看成马形貌块的“作念田主体”，越秀是这块地皮使用权东谈主广州跑马场运营经管有限公司的转折第一大推动。从前期收储到支付赔偿款，从一级整理到二级开采，越秀付出的不仅仅资金，更是期间。按照过往成例，作念田主体通常能稳稳摘地，但这一次，牌桌上莫得一个敌手简洁“成东谈主之好意思”。
一位接近越秀的东谈主士在开拍前夕告诉南边+记者，“这局不好打。”
相同是广州国企的888号珠实，诚然入手了好屡次，然而在汇报记者采访时也示意，这次参与是主动投身高能级形貌开采竞争，以国企硬核担当助力土拍商场活力攀升，为房地产商场提质增效孝顺紧迫力量。照旧把我方定位为积极“参与者”。
更值得一提的是，88号招商交了保证金，拿到入场券，却一驱动就吊销了出价，全程“白眼旁不雅”莫得出价。
其余如广州建筑、广州城投中诚然有屡次出价，然而到了下昼，大齐房企逐渐退出，以致一度被看好的华润也掩旗息饱读，牌桌上就仅剩下越秀和保利唇枪舌将，你一手我一手，陆续纠缠。
两家竞价的格调有很大互异：越秀进展出志在必得，惟有保利一出价，越秀立马跟进；而保利则进展出很严慎，OD体育app屡次竞价齐比及倒计时驱动才出价，让东谈主血压沿途飙升。
天然，最终效劳如大家所知，越秀遂愿以偿地拿到了马形貌块。
缺席者与在场者
如若说8家房企登台唱戏是明线，那么缺席者则组成了另一条暗线。
万科没来。这家也曾的行业标杆企业，正履历漫长的“瘦身”。
碧桂园也没来，它正忙着债务重组。
中海没来，龙湖也没来，它们是如今商场中的持重者，诚然齐曾在广州开采史上留住名字，但如今的筹谋战略照旧发生变化。比如龙湖，比年来，其更垂青财务安全，拿地也更垂青质地和性价比，这么的高价地明显不在其贪图之内。
这背后也裸露了房地产行业发展口头正迎来剧变。中指洽商院、克而瑞深度商榷·普睿数智洽商中心、亿翰智库三大机构分辨发布销售额排行榜榜单，2025年，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国组成TOP5，而万科照旧跌出了“前五”。
而在前十名的榜单排名中，着落最光显的亦然万科，从2024年的第4名着落到如今的第6名；华发股份则跌出了前十名，销售额未冲突千亿元，以785.6亿元的销售额位列第11位，与第十名的滨江集团1017.6亿元销售额尚有差距。
从民营房企进展来看，滨江集团以1017.6亿元销售额拥入“前十”，亦然前十中惟一的民营房企，但与2024年第9名的排名比拟，下降了1位。
236亿的赌注
186.44亿元，是这场游戏的入场券，而最终总价已高达236亿元，溢价率约27%。而这仅仅拿地本钱，后头还有对配套的要求，这个价钱放在广州土拍史上亦然少有的。
那么，这个算盘该何如打？
先望望账面数字：地块出让宗大地积174007.24日常米，计容建面566962日常米，起拍楼面价32883元/日常米，最终折合楼面价约8.5万元/日常米，这些还没扣除配建和自持。
凭据出让公告，地块包含住宅用地、交易用地、中小学用地、交通要道用地和行状要道用地，是一个万能的“六边形战士”。交易部分要自持，货仓要自营，还有9.14万日常米要建成后由石牌村集体按本钱价回购。扣掉这些，可售住宅的面积大致在22万日常米。
再望望邻近形貌，保利玥玺湾卖到17万元/日常米的均价，最高冲突了30万元/日常米。马形貌块西侧紧邻珠江公园，位于珠江新城东区，表面上地段更好，不错卖得更贵。但问题是，阿谁价钱是昨年的故事，2026年的高端购买力还有几许？而周围的二手豪宅会不会因为新盘的入市而降价“抢客”？这些疑问可能在每家房企的测算模子里齐有不同的谜底。
“筹谋图”造成“实景图”
站在黄埔大路往南看，这块地当今照旧一大片围蔽的旷地。在寸土寸金的珠江新城，这如实不错说是终末一块不错连片开采的完满用地。
它的前世是广州东谈主心中的出奇记号——跑马场，诚然顾忌照旧远去，但对于“马形貌块要建什么”的听说一直流传了许多年：SKP来过，太古里来过，终末齐莫得下文。直到这一次，地块细致挂牌，听说才终于造成筹谋：打造超10公顷寰宇级城央公园，构建“顶奢百货+高端货仓+特质体验”一体化的高端交易体系。
如今，把筹谋造成执行的缔造者照旧出身。越秀集团方面示意，摘地后将抽象连合广州“十五五”筹谋，以空间重构赋能城市能级跃升，创造改日城市功能更生态，进一步擢升珠江新城对翻新东谈主才和高端东谈主群的诱骗力。
这场广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。这次拍卖不仅是广州楼市春节后的“开门红”，服气也将对后续商场走势产生紧迫影响。
商场需要信心，地皮需要买家，城市需要新的故事。马场土拍用真金白银为2026年广州楼市故事写下了开篇。
南边+记者 周中雨OD体育
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